すみれ 使い方ブログ

本ツールの使い方 - 売却時期比較を例に -

Posted on 2017-08-08 11:18:51


10年後売るか20年後売るかそれが問題だ

シミュレーションはこちら

終の棲家と思って買っても、いろんな事情で住まいを売らなければならない場面は生じます。 私の周囲にも、転勤やら欠陥住宅やらが原因で、5年経たずに売却する友人がいました。

ここでは「住まいを10年後、20年後、30年後に売却するのは、コスト面ではどんな意味をもつのか?」 を数字で検証してみましょう。

パラメータの設定

初期パラメータは下記としてみます。

年齢: 35歳
購入金額: 4000万円
頭金: 100万円
管理費修繕費: 2万円/月
価格の下落予想: 500万は下がっているだろう

フォームの色分け

さて、入力フォーム上で黄色く色がついている箇所があります。この意味を説明しましょう。 黄色く色づいている箇所にマウスカーソルをあわせてください。「左のプランより◯%以上の差があります」と表示されるでしょう。いくつかのプランを並べたときに大きく数字に開きが生じている箇所を色分けして明示しています。

1%以下の差: 薄い薄い黄色
5%以下の差: 薄い黄色
10%以下の差: 黄色
10%以上の差: 濃い黄色

1.買える価格&売れる価格は?

まずは最初のパートを見てみましょう。ここでは、売却時の差益を計算しています。 以下の数式で算定できます。

借入可能額 = 物件購入価格 - 頭金
購入可能額 = 物件購入価格
売却価格 = 物件購入価格 - 値下がり予想額
ローン残債 = 支払い月数, ローン支払い額から元利均等返済で計算
売却差益 = 売却価格 - ローン残債

これにより、「売却時にいくらのキャッシュが転がり込んでくるのか」を算出できます。この転がりこむ金額が「この物件を最終的に月いくらで住めたのか?」に大きく影響をもたらすのはよくわかるでしょう。 蛇足ながら、ローン残債が売却価格を上回る場合(購入後間も無い場合や、大きく値下がりした場合など)は、売却することができません。自分の手持ちキャッシュで差額を埋め合わせなければなりません。

売却価格なんてわからない!

簡単に「売却価格を入力してください」っていうけど、わかるわけないじゃないか!

おっしゃる通り。わかりませんよね。どんなに業界に精通したプロがもっともらしいアドバイスを言ったとしても、それを保証することはできません。むしろなんらかの保証された予想に基づいて物件購入を判断しているとしたら、むしろそれこそ危険と考えたほうがよいでしょう。 ここでは、考えうる最悪の事態を把握する狙いで、パラメータを設定しておくべきです。「10年後最悪でもこれくらいの額で売れるだろう」と考えうる最悪のラインで数字を確認しておくことで、何がおこっても「だいたい想定内」になります。

2.毎月発生するローン以外のコストは?

ローン以外の主な継続的な経費としては、固定資産税や都市計画税などの税金があります。またマンションだと管理費修繕費といった費用もかかります。これらも、もちろん月次コストとして計算すべきでしょう。ここでは2つの点を注記しておきます。

管理費修繕費は将来上昇する可能性がある

マンションの場合、物件が古くなるほど修繕積立金が高くなる可能性があります。修繕箇所が増えたりするからです。 新しいマンションほど、大規模マンションほど、これが安くなる傾向があります。下記は、首都圏のマンションの築年数と管理費修繕費の関係をプロットしたグラフです。これを参考に管理費修繕費の将来平均価格を設定するとよいでしょう。

固定資産税・都市計画税は単純化して計算します

ここでは以下の単純化されたルールで、固定資産税・都市計画税を計算しています。

この計算で省略されているのは

  • 最初の3年間の優遇措置が考慮されていない
  • 実際の税額の見直しは3年おきだが、毎年直線的に変動する計算になっている

これらの省略による、最終的な計算結果への影響は微小であると考え大胆に省略しています。

3.購入&売却時のコストは?

さて、購入&売却時の大きなキャッシュアウトとしては、頭金はもちろんですが、様々な手数料の発生です。

  • 仲介手数料
  • 登記依頼手数料
  • 保険の保証料 などなど、意外と多く発生します。ここでは、

  • 仲介手数料は物件価格の3%

  • それ以外の手数料コストは一般的に言われている約100万円

として計算しています。より正確な数字を設定したい方はご自分で調べてより正確な数字を設定することもできるでしょう。

リフォームをする場合、購入時諸経費が増える

リフォームの費用はローン支払いに組み込めないのが一般的です。なのでリフォーム費用はキャッシュで用意する必要がでてきます。リフォームを検討している場合は、この購入時諸経費に組み込みましょう。

4.全てを合算して居住月数で割ってみよう

さてこれで、住宅購入から売却に至る、コストや差益の全てを計算しました。 ※日々の生活費などは計算していません。これは賃貸でも同じようにかかる費用だからです。

全てのコストを月次換算して足し合わせてみましょう。

 住宅購入〜売却の総コスト =(支払いローン総額 + ローン以外の月次コスト総額 + 売却差益 + 購入売却時コスト)
 月次換算コスト = 住宅購入〜売却の総コスト/居住月額

まず当たり前の事実を確認しましょう。

  • 売却価格が一定ならば、長く住んで売却するほど、月次換算コストは低下する
  • 最終的に売却しない場合(資産として残す場合)、売却益をとらない(資産を子供に残す。自分は使わない)のだから、当然月次換算コストは跳ね上がる

考慮すべき視点を確認しましょう。

  • 一般に築年数がたてばたつほど、賃料は安くなります。この物件に築+30年経って住み続けても、十分安い月次コストと言えるでしょうか?実感として納得いくか考えてみてください。

自分の場合をあてはめて、計算してみましょう。

実際に本ツールに「あなたのケース」を入力してみてください。 自分の今の賃料や今払える頭金を入力したときに、より生々しく響いてくるはずです。ぜひお試しください。


   

ご質問・ご相談はこちらまで