すみれ 使い方ブログ

基本的な考え方

Posted on 2017-08-08 11:18:11


全てのコストを合算し、居住月数で割る

住宅購入と賃貸契約との致命的な違いは、やはりその「分かりにくさ」です。 投資マンション詐欺が成立などが発生するのも、初心者はプロのいいなりになるしかないくらい複雑な契約内容が原因と言えるでしょう。

この分かりにくさにはいくつかの側面があると思いますが、私が一番よくわからなかったのは、「結局どれくらい得なの? 損なの?」という点です。いろんな初期費用がかかる、いろんな税金がかかる、そして売却時にはキャッシュが戻る。というこの複雑なフローにおいて、結局いくらかかったのかがよくわかりません。

では結局いくらかかったかどうかを、一番実感として理解できる方法はなんだろうと考えたときに、これはやはり一番慣れ親しんでいる「毎月の費用として換算するといくらなの?」という視点でした。

多くの不動産やさんも、その点を理解していて「この物件なら、月々のローン支払いは、今の賃料と同じくらいですね」といったアドバイスをしてくれます。でも私が本当に知りたいのは、そうじゃなくて「もっとぜーんぶのコストと最終売却益も考慮して月換算して理解したいの!」でした。その答えをどの不動産会社さんも提示してくれない(あまり考え込ませると買わなくなるから?)ので、自分で作ることにしました。

さて図にまとめるとこういうことです。意外と単純なことですよね。

必要となるパラメータ

本ツールでは、住宅購入の月次換算コストを計算する上で、必要となる最小限のパラメータは下記と考えます。

ライフプラン

主にあなたのライフプランや経済状況によって決まってくる要素です。

  • 売却時期
  • 頭金
  • ローン支払い月額(あるいは購入物件価格)

購入対象

主に購入する対象物件によって決まってくる要素です。

  • 値下がり率(あるいは値下がり額)
  • 管理費修繕費
  • 土地建物価格比率(あと物件所在地)

契約形態

主に購入時の契約形態によって決まってくる要素です。

  • 金利
  • 支払い期間
  • 仲介手数料
  • 購入時諸経費

いくつかの仮定と単純化

もっとも仮定と単純化が必要となるのは、税金の計算です。ただし、この数字を正確に計算する場合と単純化して計算した場合の、最終結果への影響は小さなものですので、この単純化は妥当と考えます。

  • 固定資産税&都市計画税の課税ベースは、購入時売却時価格の70%とする
  • その間課税ベース価格は、購入時から売却時まで単調(リニア)に変化するとする
  • 税法は期間中変化しないとする

  • 支払い方法は元利均等返済とする

  • 金利は固定とする(変動を選択したい場合は、その間の平均金利を設定する)

より正確に計算するには、ネット上で計算ツールを提供するサイトがあります。 ご利用ください。


   

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