すみれ 使い方ブログ

「いまは不動産が高い。オリンピックが終わるまで待つべきだ」に対する答え

Posted on 2017-08-08 11:20:06


これも、よく言われる意見です。数人の不動産関係の友人からも言われる意見です。 では、具体的に5年後にいくら値下がりしていたら、この判断は正しいと言えるのでしょうか?

シミュレーションはこちら

プラン1
売却時期: 30年後
物件価格: 6500万
下落予想: 1000 - α万は値下がりするだろう(→最低5500万)

プラン2
※ 最初の5年間は賃貸に住んで(賃料20万/月)、値下がりを待つ
売却時期: 25年(5年後に値下がってから購入するから)
物件価格: 6500 - α万に値下がってるだろう
下落予想: 1000 - α万は値下がりするだろう

ここではシミュレータとは別に、かんたんな方程式を考える必要があります。

物件購入の月次換算コスト = f(購入額、売却額) という関数関係とみなすと

f(購入額:6500, 売却額:5500 - α) * 30年 
 = 賃料 * 5年 + f(購入額:6500 - α, 売却額:5500 - α) * 25年

が成り立つくらい値下がりする時(αが大きくなるとき)、数年賃料を払って待ったとしても、トントンだったと言えることになります。

あとは、これが成り立ちそうな数字を、ひたすら探っていきます(エクセルのゴールシークを使えばすぐですが)。αをいろいろ調整しながら、たどりついたのは、 550万くらい値下がりすると、この方程式が成り立つ。 つまり月次換算コストが両辺で同程度になるという結論でした。

5年で550万。正直これは下がってもおかしくなさそうに思います。銀座がバブル以来の高値であることを考えると、値下がりはより現実的に思います。少なくともコスト面において買い急ぐ必要はない、と言えそうであることがわかりました。

もちろん、これはエリアにもよるでしょう。目の前にどうしても欲しい物件があるかどうかにもよるでしょう。ぜひ自分の具体的なケースで計算してみてください!


   

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